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????房地產(chǎn)企業(yè)該如何進(jìn)行轉(zhuǎn)型和升級(jí)？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)如何？作為全球最大規(guī)模的房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)運(yùn)商之一的戴德梁行，于9月16日在金陵飯店與新華網(wǎng)-新華房產(chǎn)聯(lián)合主辦《轉(zhuǎn)型與機(jī)遇——戴德梁行2014南京房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)論壇》。各路大腕名企將齊聚一堂，就房企轉(zhuǎn)型升級(jí)和房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等熱門(mén)話題展開(kāi)討論。
????作為本次論壇的主講人，戴德梁行高級(jí)董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮將以《中國(guó)住宅市場(chǎng)分析》主題做出演講，深度剖析當(dāng)前中國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)行業(yè)前景規(guī)劃。
????除戴德梁行相關(guān)高層出席外，嘉民集團(tuán)華東區(qū)總經(jīng)理李益謙、天風(fēng)證券公司債券融資部董事總經(jīng)理屠建忠及南京市相關(guān)政府部門(mén)負(fù)責(zé)人等嘉賓也將蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)房企轉(zhuǎn)型和升級(jí)方向進(jìn)行探討與業(yè)內(nèi)分享。
????據(jù)了解，本次論壇還特別安排了嘉賓交流環(huán)節(jié)，給與會(huì)學(xué)者、專家以及房企老總搭建起一座觀點(diǎn)碰撞的橋梁，形成一場(chǎng)理念和操作的真正交鋒。
????可以預(yù)見(jiàn)，來(lái)自全國(guó)各地的房地產(chǎn)權(quán)威專家學(xué)者、業(yè)界人士和政府要員共聚一堂進(jìn)行的思維碰撞，必將會(huì)讓本次房地產(chǎn)發(fā)展論壇擦出更加精彩的“火花”。
????作為本次論壇的主辦方之一，新華網(wǎng)新華房產(chǎn)將在本次論壇召開(kāi)期間，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播及全方位報(bào)道，歡迎關(guān)注。
????以下為論壇實(shí)錄：
????主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，大家下午好！歡迎各位蒞臨由戴德梁行與新華網(wǎng)新華房產(chǎn)聯(lián)合舉辦的“轉(zhuǎn)型與機(jī)遇——2014南京房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)論壇”活動(dòng)。我是新華網(wǎng)房產(chǎn)事業(yè)中心的俎弘。感謝大家的光臨。
????行業(yè)的調(diào)整和政府調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了新的要求。我們過(guò)去“躺著就能掙錢(qián)”的時(shí)代現(xiàn)在已難尋覓，企業(yè)只有找到適合自己的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，才能夠在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。
????鑒于此，戴德梁行與新華網(wǎng)新華房產(chǎn)特別邀請(qǐng)到南京房地產(chǎn)行業(yè)眾多精英代表歡聚一堂，今天我們圍繞“轉(zhuǎn)型”與“機(jī)遇”這兩大關(guān)鍵詞展開(kāi)探討，為行業(yè)發(fā)展出謀劃策。
????下面就為大家介紹一下這些精英們：
????綠地集團(tuán)南京公司總經(jīng)理薛明輝，嘉民集團(tuán)華東區(qū)總經(jīng)理李益謙，戴德梁行董事、中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵，戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級(jí)助理董事范紅娟，戴德梁行南京公司副總經(jīng)理楊煜，天風(fēng)證券公司債券融資部董事總經(jīng)理屠建宗，雨潤(rùn)控股集團(tuán)有限公司副總裁陸劍，戴德梁行環(huán)球董事、亞太區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管趙錦權(quán)，戴德梁行高級(jí)董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮，戴德梁行南京及杭州公司總經(jīng)理湯耀光。
????首先請(qǐng)讓我們用熱烈的掌聲有請(qǐng)戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理劉小華女士，為本次活動(dòng)致開(kāi)幕詞。掌聲有請(qǐng)。
????劉小華：大家好！女士們、先生們，今天非常高興在這里有機(jī)會(huì)與大家見(jiàn)面。這已經(jīng)不是第一次，我們連續(xù)有好幾年在南京召開(kāi)論壇。我們也是第一家國(guó)際房地產(chǎn)的服務(wù)公司，在南京看出機(jī)會(huì)開(kāi)一個(gè)分公司，我們現(xiàn)在還是一個(gè)比較有代表性的公司，我們也很驕傲。今天特別榮幸，因?yàn)樾氯A網(wǎng)陳總的厚愛(ài)，有機(jī)會(huì)和他們合作，讓新華網(wǎng)成為我們一個(gè)策略伙伴。我們每年都做論壇，可能話題新意不夠多，但是我們每一次都在想最近市場(chǎng)的狀況怎么樣，重要的是分享我們過(guò)去很多的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)我們自己的觀察及在不同的業(yè)領(lǐng)域，跟大家作為一些開(kāi)發(fā)也好，融資也好的方方面面，所以我們今天每一次抓破頭想出一個(gè)話題。
????今天我們的話題是“轉(zhuǎn)型與機(jī)遇”，我相信大家不會(huì)說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)不具挑戰(zhàn)，因?yàn)榇蠹叶加X(jué)得困難重重。未來(lái)這條路不容易走。現(xiàn)在銀根也比較緊迫，后面是否還有一些機(jī)會(huì)？今天我想宣布一下，我們?cè)诖罱硗庖粋€(gè)平臺(tái)作為融資顧問(wèn)。我相信大家銀根緊了，我們?cè)趺礃?，現(xiàn)在也具挑戰(zhàn)。我們應(yīng)該怎么樣去面對(duì)？怎么樣可以融資？我跟陸總也是老朋友，在聚的時(shí)候說(shuō)到，他們剛拍了一個(gè)塊地在杭州。我恭喜他，他說(shuō)不知道是不是要恭喜，因?yàn)楝F(xiàn)在拿到地也不是那么容易開(kāi)發(fā)。
????今天我非常榮幸，我想再次感謝李總、陸總、薛總、屠總。我再次感謝幾位貴賓，幾位我們的好朋友過(guò)來(lái)給我們支持，做我們的伙伴。同時(shí)也非常感謝從香港、深圳等不同地方趕來(lái)的我們的高級(jí)董事、我們的管理層。我們的高管都特意過(guò)來(lái)，不只是因?yàn)橛羞@樣一個(gè)機(jī)會(huì)才會(huì)過(guò)來(lái)，我們的策略顧問(wèn)部與其他部分的同事過(guò)來(lái)，其實(shí)是只要你們有任何的需要，我們?cè)诜?wù)上都可以請(qǐng)他們做業(yè)務(wù)上的建議或者給我們一點(diǎn)提點(diǎn)，他們隨時(shí)可以過(guò)來(lái)。
????所以我今天也不耽誤時(shí)間，就讓你們繼續(xù)去分享。接下來(lái)是蔣總會(huì)給大家介紹關(guān)于住宅部分的中國(guó)市場(chǎng)狀況，我們?nèi)绾握乙恍﹩l(fā)的機(jī)會(huì)和機(jī)遇。我也不耽誤了，希望你們有一個(gè)愉快的下午。我趁著這個(gè)機(jī)會(huì)，預(yù)祝大家在國(guó)慶節(jié)快樂(lè)、休假開(kāi)心。以后有機(jī)會(huì)再多聊，謝謝！
????主持人：非常感謝戴德梁行董事總經(jīng)理劉小華女士的致辭，下面有請(qǐng)新華網(wǎng)房產(chǎn)事業(yè)中心總編輯陳卿先生。
????陳卿：大家好！非常榮幸參加今天的論壇。首先，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇的唯一合作媒體新華網(wǎng)、新華房產(chǎn)預(yù)祝本次論壇取得圓滿成功。去年，新華房產(chǎn)與戴德梁行在杭州成功舉辦了一次商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇，正是因?yàn)槿ツ甑某晒?，才有了今天新華房產(chǎn)與戴德梁行在南京的再次攜手。
????最近一段時(shí)間，相信各位嘉賓經(jīng)常聽(tīng)到的一個(gè)關(guān)鍵詞匯就是新常態(tài)。新常態(tài)其實(shí)就是時(shí)常發(fā)生的狀態(tài)，理解了新常態(tài)，我想就能夠更好的去思考房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型與機(jī)遇。
????剛剛召開(kāi)的天津達(dá)沃斯論壇上，總理的講話透露出了一組值得關(guān)注的數(shù)據(jù)。上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.4%，CPI物價(jià)漲幅2.3%。城鎮(zhèn)新增就業(yè)970多萬(wàn)人。從這些數(shù)據(jù)不難看出，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的狀況可以說(shuō)是平穩(wěn)運(yùn)行，穩(wěn)中有升。這些數(shù)據(jù)，在主要經(jīng)濟(jì)體國(guó)家中的表現(xiàn)都是非常矚目的。當(dāng)然，從目前的形勢(shì)來(lái)觀察，我們依然面臨挑戰(zhàn)，具體表現(xiàn)在“三期疊加”效應(yīng)非常明顯。前期政策進(jìn)入消化期、增長(zhǎng)速度進(jìn)入換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入陣痛期。所以，未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體形式將從高速增長(zhǎng)過(guò)度到中高速增長(zhǎng)。
????具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，這也是業(yè)界判斷中國(guó)房地產(chǎn)從黃金時(shí)代過(guò)度到了白銀時(shí)代。一方面，房地產(chǎn)調(diào)控下行壓力加大。另一方面，去行政化的調(diào)控思路又為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新契機(jī)。這就是我理解的轉(zhuǎn)型與機(jī)遇。當(dāng)然，當(dāng)前的南京樓市作為目前全國(guó)7個(gè)仍然沒(méi)有放開(kāi)限購(gòu)的城市，又表現(xiàn)出了自己特殊的一面。所以，我也很希望今天的論壇中，南京地產(chǎn)界的意見(jiàn)領(lǐng)袖們能夠碰撞出思想火花，為南京房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。
????經(jīng)過(guò)一年的發(fā)展，今天的新華房產(chǎn)已經(jīng)在全國(guó)36個(gè)城市茁壯成長(zhǎng)。我們秉承地產(chǎn)財(cái)經(jīng)化的新聞理念，致力于通過(guò)三年左右的時(shí)間，打造中國(guó)房地產(chǎn)新聞門(mén)戶。新華房產(chǎn)南京團(tuán)隊(duì)是非常優(yōu)秀的一支隊(duì)伍，希望今天在場(chǎng)的嘉賓們，在今后，能一如既往支持新華房產(chǎn)。
????我本人與戴德梁行其實(shí)結(jié)緣應(yīng)該超過(guò)十年，我認(rèn)為，戴德梁行是五大行中最接地氣的。房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性非常顯著的行業(yè)，我也預(yù)祝戴德梁行在南京不斷取得成功。
????最后，祝各位領(lǐng)導(dǎo)、來(lái)賓、朋友們身體健康、萬(wàn)事如意，謝謝！
????主持人：感謝陳總的致辭。下面我們就進(jìn)入論壇環(huán)節(jié)，首先，我們請(qǐng)到是戴德梁行高級(jí)董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮
????蔣尚禮：大家好，非常感謝大家來(lái)參加今天下午的論壇。我們目前面對(duì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題并不是今天才發(fā)生的，就像佛教說(shuō)，有因才有果，研究一下“因”，看一下后面“果”。我們看到，過(guò)去7年里在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度，增長(zhǎng)3.4倍，同期GDP增長(zhǎng)只有1.6，看這個(gè)數(shù)字，很明顯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這塊的投資是高于我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很多，結(jié)果導(dǎo)致我們看到過(guò)去這幾年開(kāi)發(fā)的面積非常多，更多三四線城市都做大量的開(kāi)發(fā)。到2014年開(kāi)始趨勢(shì)有所放緩，原因很明顯，我們可以看到今年1月份到7月份，大概有16個(gè)新開(kāi)發(fā)的面積，同時(shí)銷(xiāo)售下降了9%，我認(rèn)為這只是一個(gè)開(kāi)始。我們今年前7個(gè)月跌幅是9.4%，以后恐怕壓力還在。其中我們看房?jī)r(jià)，要比我們一般人承受的水平有所偏高。
????最近已經(jīng)有一些城市慢慢放寬限購(gòu)，但是市場(chǎng)反應(yīng)還是一般，最主要原因是還有一條相對(duì)比較嚴(yán)的政策沒(méi)有放松，就是限貸政策。從這里面就算看到有些城市放寬了限購(gòu)措施以后，成交量沒(méi)有上去。但是以往一刀切的宏觀政策，可能往后會(huì)傾向于分類調(diào)控，按照城市個(gè)體的情況做一個(gè)調(diào)控的措施。我們看到，一二三線城市共23個(gè)，占GDP是43%，如果后面還是一刀切的話，對(duì)一些城市并不合適。一線城市恐怕在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)調(diào)控力度還會(huì)非常嚴(yán)。
????其實(shí)城市與城市之間有一個(gè)層次，我們分為三個(gè)層次：一線城市、二線一級(jí)、二線二級(jí)的城市。一線城市總體成交量實(shí)際上在過(guò)去1到7月份，受市場(chǎng)的影響最大，成交量是24%。二三線城市最敏感，對(duì)于市場(chǎng)的信息市場(chǎng)的走勢(shì)反應(yīng)最快，所以成交量下跌是最驚人的。二線一級(jí)下降18.2%，二線二級(jí)是下降8.7%。我們看到第一波一線城市反應(yīng)過(guò)來(lái)了，價(jià)格量有所減少，更多看趨勢(shì)還是往下走，慢慢趨勢(shì)回到一線到二線，二線到三線，這次市場(chǎng)的調(diào)整于2010年的時(shí)候，調(diào)整期會(huì)漫長(zhǎng)，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次真真面對(duì)了一個(gè)調(diào)整的情況。在過(guò)去7個(gè)月里面，價(jià)格有漲，而且速度有所放緩。我們看二線的城市，趨勢(shì)有所下降，看三四線城市還比較嚴(yán)格。
????這里把中國(guó)GDP發(fā)展最快的幾個(gè)城市做一下對(duì)比，從這里面我們看到，一批高增長(zhǎng)的城市包括天津、武漢、南京、鄭州等，這些經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是屬于高增長(zhǎng)的，是利好的。第二個(gè)是屬于房?jī)r(jià)過(guò)去5年的漲幅，南京在這塊里面屬于有點(diǎn)偏高，它是高于50%的漲幅。第三個(gè)2013年里面成交量比過(guò)去的5年都要多。證明2013年對(duì)于南京市場(chǎng)和武漢、唐山這些市場(chǎng)相對(duì)活躍一些。我們說(shuō)南京，南京這幾個(gè)高里面，它的分?jǐn)?shù)是挺好的，包括它對(duì)于房地產(chǎn)本地經(jīng)濟(jì)的一個(gè)依賴，普遍是偏低的，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)哪怕放緩，對(duì)南京的經(jīng)濟(jì)影響是低的。在房地產(chǎn)再投資這塊里面，它也是處于一個(gè)相對(duì)比較低的比例，所以沒(méi)有過(guò)硬的情況。南京的庫(kù)存跟潛在的供應(yīng)處于相對(duì)比較合理的區(qū)間，所以我們把這些指標(biāo)找全得出一個(gè)結(jié)論，二線城市風(fēng)險(xiǎn)最低的有深圳、大連，風(fēng)險(xiǎn)偏低的城市有上海、北京等，每個(gè)城市里面對(duì)的情況都不一樣，所以我們往后看，不是看好，一定是每個(gè)城市幾次去看。
????剛才也提到了房?jī)r(jià)偏高的問(wèn)題，全國(guó)按收入比是9.8，如果房?jī)r(jià)要下調(diào)15%到20%，需求就會(huì)上來(lái)，這話在某種程度上是合理的。目前很多開(kāi)發(fā)商在調(diào)完價(jià)格以后，也是在這個(gè)指標(biāo)左右，有很多需求。按照這個(gè)比例來(lái)看，只要市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商在價(jià)格和其他優(yōu)惠方面配合的話，我們調(diào)整期有機(jī)會(huì)可以加速可以完成。但是問(wèn)題還是有的，最大的問(wèn)題就是庫(kù)存，包括潛在的供應(yīng)，我們分兩個(gè)階段，最近這幾年從2011年開(kāi)始到今天為止，新開(kāi)發(fā)的面積減去銷(xiāo)售的面積是13.1億平方米，加上前期沒(méi)有賣(mài)出去的面積，大概有21億平方米，所以庫(kù)存和潛在供應(yīng)是有壓力的。下一步要面對(duì)某一個(gè)市場(chǎng)里面，我們必須要看清楚，某一個(gè)市場(chǎng)某一個(gè)城市它的潛在供應(yīng)究竟有多少，今后如果有新的投資或者已有土地了，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中我們?nèi)绾巫稣{(diào)整。
????比較幸運(yùn)的一二線城市庫(kù)存相對(duì)比較少，我們測(cè)算的話8.5或者9個(gè)月就可以銷(xiāo)售掉。這么多城市都有機(jī)遇，但是面對(duì)庫(kù)存我們未來(lái)如何做一些調(diào)整？
????下面這張圖，做中小開(kāi)發(fā)商沒(méi)得做，其實(shí)不是，我們看2013年全國(guó)前50開(kāi)發(fā)商占市場(chǎng)的份額只有15.9%還沒(méi)有到16%，今年上半年可能份額會(huì)稍微提升一點(diǎn)，但是也只有19%，等于說(shuō)市場(chǎng)里面還有80%構(gòu)成是中小開(kāi)發(fā)商。中小開(kāi)發(fā)商還有機(jī)遇，問(wèn)題下一步我們?cè)趺礃幼?，因?yàn)槭袌?chǎng)不可能產(chǎn)生一百家萬(wàn)科，市場(chǎng)里面還有很多的中小開(kāi)發(fā)商。中小開(kāi)發(fā)商要生存，必須要考慮下一步怎么樣在這個(gè)市場(chǎng)條件的環(huán)節(jié)里面能生存，而且生存里面我還要賺利潤(rùn)。如果按以前粗放式開(kāi)發(fā)模式或者是滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)非常大，以后除了單純做一些豪宅，我們還要更多有一些市場(chǎng)的機(jī)遇。我們?nèi)绾瓮诰?，等一下論壇里面相信嘉賓們會(huì)給大家?guī)С鲆恍┧悸?，給大家參考。
????最后市場(chǎng)里面確實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)性，庫(kù)存是我們最大的壓力，但是在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程里，很多三四線城市會(huì)受益，在這樣的機(jī)遇里，大家是否能夠掌握到，把握未來(lái)5年到20年里城鎮(zhèn)化給我們帶來(lái)的所有機(jī)遇，我想這個(gè)下面的兩個(gè)論壇里，給大家多一點(diǎn)指引，我今天的話題就介紹到這里，謝謝各位。
????主持人：非常感謝蔣先生的分享。我們本次的論壇主題是“轉(zhuǎn)型與機(jī)遇”，事實(shí)上，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型選擇很多，從住宅到商業(yè)，從商業(yè)到產(chǎn)業(yè)，還有旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，但究竟該如何契合企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇轉(zhuǎn)型的方向呢？我們下面進(jìn)入第一場(chǎng)論壇環(huán)節(jié)，主題是“房企多元化轉(zhuǎn)型面面觀”。有請(qǐng)到的是綠地集團(tuán)南京公司總經(jīng)理薛明輝，嘉民集團(tuán)華東區(qū)總經(jīng)理李益謙，戴德梁行董事、中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵及戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級(jí)助理董事范紅娟。戴德梁行南京公司副總經(jīng)理?xiàng)铎蠐?dān)任本場(chǎng)主持，我將話筒交給他。
????楊煜：各位好，第一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在越來(lái)越多的這種開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)，你覺(jué)得現(xiàn)在這樣的趨勢(shì)是否還在持續(xù)？第二個(gè)是否有成功的案例？
????范紅娟：很高興有這樣的機(jī)會(huì)跟大家分享商業(yè)上面的一些觀點(diǎn)，就剛才的兩個(gè)問(wèn)題，我先提一些不成熟的觀點(diǎn)，希望在座的專家進(jìn)行分析。
????第一個(gè)問(wèn)題是說(shuō)是否有更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域里，我的回答是肯定的，在我們商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)在進(jìn)入到了百花齊放的局面，從傳統(tǒng)大家比較熟悉的大的開(kāi)發(fā)商到很多中小型開(kāi)發(fā)商，甚至是零售商也開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而且做的比較成功的項(xiàng)目，包括蘇州的永旺等，已超過(guò)大家的預(yù)期。
????楊煜：剛才我和薛總剛好坐在一起，綠地也是比較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的公司，是什么原因，讓綠地有這樣的計(jì)劃，當(dāng)初的這樣的決定是主動(dòng)的還是被動(dòng)的？
????薛明輝：綠地走進(jìn)商業(yè)板塊跟全國(guó)戰(zhàn)略規(guī)劃是捆綁在一起，綠地在2003年是上海的，2003年以后決定走出上海，走出上海以后單一做住宅開(kāi)發(fā)是有局限的，因?yàn)槲覀冏叩矫總€(gè)城市每個(gè)地區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)的要求是不完全一樣。比如走的第一個(gè)城市是南昌，要求在社區(qū)里配備一些酒店和娛樂(lè)設(shè)施。之后走入酒店，通過(guò)紫峰大廈，我們集團(tuán)開(kāi)始轉(zhuǎn)型做商業(yè)辦公和住宅相結(jié)合。通過(guò)這些年的發(fā)展，2012年基本達(dá)到商業(yè)辦公和住宅各50%，加起來(lái)有100家酒店，應(yīng)該是主動(dòng)的一個(gè)轉(zhuǎn)型。
????楊煜：很多傳統(tǒng)公司在轉(zhuǎn)型的時(shí)候，大部分還是比較注重在酒店辦公商業(yè)等物業(yè)，這幾年我們看到大的房企進(jìn)入工業(yè)物流地產(chǎn)，請(qǐng)?zhí)K智淵介紹一下這塊的內(nèi)容。
????蘇智淵：在過(guò)去5年里面，忽然之間整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)展很多人看所謂的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上講到這個(gè)話題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步劃分，我們通常把它分為三種類型，廠房、物流地產(chǎn)、工業(yè)土地性質(zhì)的研發(fā)辦公樓地產(chǎn)，我們?cè)谶^(guò)去5年已經(jīng)看到在市場(chǎng)上有很多的一些專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)的開(kāi)發(fā)商，在這三種類型上都已經(jīng)開(kāi)始打出了一些知名度。很有趣，在5年里品牌紛紛開(kāi)始樹(shù)立起獨(dú)樹(shù)一幟的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始在市場(chǎng)上很快速地?cái)U(kuò)張，實(shí)際上我個(gè)人覺(jué)得，為什么會(huì)發(fā)生這樣的情況？有幾個(gè)主要的原因：第一個(gè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的價(jià)值，大家都知道產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所謂的工業(yè)土地實(shí)際上在早期是相當(dāng)穩(wěn)定的，而且在很長(zhǎng)時(shí)間里價(jià)值沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)的，導(dǎo)致2007年有很多土地是直接通過(guò)政府的協(xié)議出讓的形式來(lái)出讓，這個(gè)比工業(yè)實(shí)地底價(jià)做的更高。所以從2007年之后，中央政府做不下去，必須要工業(yè)土地市場(chǎng)化。所以從2007年開(kāi)始走了工業(yè)地產(chǎn)的招牌掛，第一次被市場(chǎng)有價(jià)值的認(rèn)識(shí)，也基本上從那時(shí)開(kāi)始工業(yè)地價(jià)的走勢(shì)進(jìn)入直線向上的趨勢(shì)。
????在一兩個(gè)月前，剛剛中央政府出臺(tái)了一個(gè)新文件，實(shí)際上鼓勵(lì)各個(gè)地區(qū)開(kāi)始走工業(yè)低價(jià)所謂彈性低價(jià)，在上海第一個(gè)實(shí)施，從1986年整個(gè)土地改革開(kāi)始到今年，對(duì)市場(chǎng)是很大的沖擊。這個(gè)政策一旦推廣之后，上海的二手低價(jià)一夜上升了20%。實(shí)際上我覺(jué)得今天工業(yè)地產(chǎn)會(huì)變成一個(gè)熱點(diǎn)話題，其中很大的一個(gè)原因它的資源稀缺性太強(qiáng)，使得很多人在關(guān)注這些。
????楊煜：我想問(wèn)一下李總，作為中國(guó)最大的工業(yè)物流地產(chǎn)，作為行業(yè)的甲方你對(duì)這個(gè)行業(yè)的看法。
????李益謙：實(shí)際上我們集團(tuán)在國(guó)際上做綜合型地產(chǎn)，說(shuō)到蘇智淵說(shuō)的三個(gè)類別，我們集團(tuán)在國(guó)外都有所涉及。從各個(gè)公司對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的觀感上也是認(rèn)為這個(gè)最有投資的潛力，理由我剛才同意蘇總說(shuō)的這些方面。但是剛才提到一個(gè)很重要的一點(diǎn)，就是資源的稀缺性，它不像我們的商業(yè)或者住宅的開(kāi)發(fā)，它有非常大的量的支撐，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從物流地產(chǎn)這塊，實(shí)際上有一定的壁壘，剛才說(shuō)到的土地價(jià)格是一個(gè)，從它的整個(gè)在國(guó)內(nèi)布點(diǎn)原則，是否全國(guó)鋪開(kāi)，都會(huì)設(shè)定一個(gè)的門(mén)檻。但是我們?cè)谑袌?chǎng)不斷地看到大的商業(yè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，我覺(jué)得有兩方面，自己在土地資源獲得方面有一定的優(yōu)勢(shì)，有很多開(kāi)發(fā)商有產(chǎn)能聯(lián)動(dòng)機(jī)制，第二個(gè)在住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)方面的一些主要經(jīng)驗(yàn)或者一些成功的案例，可以復(fù)制在工業(yè)地產(chǎn)方面。所以這就加劇了我們整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
????楊煜：謝謝，我們知道在做傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)跟商業(yè)開(kāi)發(fā)有不同的開(kāi)發(fā)模式，也會(huì)面臨不同的挑戰(zhàn)，作為綠地來(lái)講，最早我們大規(guī)模開(kāi)發(fā)住宅，現(xiàn)在開(kāi)始做了商業(yè)地產(chǎn)，也做了很多年，我想問(wèn)一下，這兩者開(kāi)發(fā)有哪些不一樣，做商業(yè)地產(chǎn)最重要的是什么，它有哪些困難。
????薛明輝：有人問(wèn)我做超高層的問(wèn)題，這是一個(gè)典型的代表。我說(shuō)的是，不是你有錢(qián)，你就建的起超高層，不是你建的起超高層，你就養(yǎng)的起超高層，它是有門(mén)檻的。就像我們講的商業(yè)地產(chǎn)一樣，不像住宅地產(chǎn)買(mǎi)一塊地蓋房子，不論掙錢(qián)還是虧本都可以賣(mài)出去，投資相對(duì)比較簡(jiǎn)單，算法也比較簡(jiǎn)單，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也比較簡(jiǎn)單，但是商業(yè)地產(chǎn)不一樣，要考慮全身周期的問(wèn)題。如果單純商業(yè)地產(chǎn)，從買(mǎi)地開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售租賃簡(jiǎn)單的住宅邏輯算法是算不通的，這個(gè)邏輯不成立。比如說(shuō)我們經(jīng)常做酒店，我的印象當(dāng)中沒(méi)有哪一個(gè)酒店是掙錢(qián)的。所以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)盈利計(jì)算模式不是簡(jiǎn)單來(lái)算的，可能通過(guò)資產(chǎn)增值或者債融資來(lái)激活我們的商業(yè)地產(chǎn)。最困難的在商業(yè)地產(chǎn)中就是如何做好前期中期和后期的資金投資的測(cè)算問(wèn)題回報(bào)點(diǎn)的問(wèn)題，我覺(jué)得最困難的開(kāi)發(fā)企業(yè)模式是只做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)非常困難，只做一個(gè)項(xiàng)目，我想非常難。像大的集團(tuán)，聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，有長(zhǎng)期沉淀資金的項(xiàng)目，這樣的話聯(lián)動(dòng)起來(lái)可能會(huì)更好一點(diǎn)。
????剛才說(shuō)像工業(yè)地產(chǎn)一樣，我們集團(tuán)也在做，為什么產(chǎn)城一體化？我們?cè)诔鞘猩嫌泻芏嘟?jīng)驗(yàn)，可以聯(lián)動(dòng)我們地產(chǎn)，如果單純做工業(yè)地產(chǎn)做不起來(lái)，沒(méi)有這樣的資源和能力。
????楊煜：做好商業(yè)地產(chǎn)，需要考慮好前期的定位尤其商業(yè)更加重要，后期的運(yùn)營(yíng)這塊也很重要，也是現(xiàn)在目前很多開(kāi)發(fā)商比較頭疼的問(wèn)題，我想問(wèn)一下范紅娟，有什么解決方案？
????范紅娟：對(duì)于一個(gè)商業(yè)來(lái)說(shuō)，如果單單算用一個(gè)傳統(tǒng)的模式算背后營(yíng)運(yùn)成本也好，絕對(duì)是虧欠的，不止一個(gè)老總問(wèn)過(guò)我，現(xiàn)在市場(chǎng)房地產(chǎn)這么差，招商的難度是大家有目共睹的，有些時(shí)候你為了吸引一個(gè)住戶進(jìn)來(lái)，不僅考慮到裝修，還有后面一系列租賃期間有營(yíng)運(yùn)的支出。在這樣的情況下，為什么要做商業(yè)？表面看起來(lái)很難回答，從表面資金來(lái)看不值得一做，但是為什么要做。解決之道，從資本運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看。換句話說(shuō)，如何解決這個(gè)難題，對(duì)于商業(yè)來(lái)講是一個(gè)非?，嵥榈氖虑椋懊嬲猩痰胶竺娴倪\(yùn)營(yíng)，沒(méi)有人力財(cái)力大量的投入，想要盤(pán)活養(yǎng)活一個(gè)市場(chǎng)基本不可能。我如何解答這樣的問(wèn)題，總體來(lái)講要有專業(yè)的人才在。人才的問(wèn)題如何解決？我先在這賣(mài)一個(gè)關(guān)子。
????楊煜：李總為什么只專注于工業(yè)地產(chǎn)？
????李益謙：我們?cè)诎拇罄麃喅闪ⅲ耶?dāng)時(shí)是在找澳大利亞銀行50%和50%合資成立的公司，第一個(gè)投資的項(xiàng)目就是工業(yè)領(lǐng)域的，我們有比較成功的經(jīng)驗(yàn)，目前整個(gè)集團(tuán)旗下我們是三個(gè)上市機(jī)制，全部集中工業(yè)領(lǐng)域的。在2009年開(kāi)始，不單單是CIC中投投了我們的股份，加拿大養(yǎng)老基金也同時(shí)交給我們30億美元投資總額，專注于中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的投資。這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)非常重要，剛才說(shuō)到每一個(gè)行業(yè)有一個(gè)周期，在2009年我們可以說(shuō)，從物流地產(chǎn)是黃金十年的中斷，從2004年到2009年是拿地的黃金時(shí)間。我們集團(tuán)也作為一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者，必須在市場(chǎng)當(dāng)中樹(shù)立起我們的一個(gè)鮮明的形象：我們善于做什么。剛才因?yàn)檎f(shuō)到綠地集團(tuán)也在開(kāi)始研究產(chǎn)城方面的融資，實(shí)際上在綠地集團(tuán)成立產(chǎn)業(yè)投資這部分做過(guò)這樣的探討，在國(guó)內(nèi)一些城市進(jìn)行這方面的投資。
????楊煜：現(xiàn)在越來(lái)越多公司進(jìn)入工業(yè)及物流地產(chǎn)，我想問(wèn)一下蘇總，對(duì)于進(jìn)入這些行業(yè)的公司，你有什么建議嗎？
????蘇智淵：剛才李總講的工業(yè)地產(chǎn)在第一次金融危機(jī)以后一直是快速增長(zhǎng)期，到2009年進(jìn)入低谷，2010年以后又進(jìn)入增長(zhǎng)期。我想說(shuō)的是到今天為止，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的生存的公司都是在里面摸爬滾打好多年的，而且有長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)在里面。一個(gè)有趣的現(xiàn)象，從去年下半年到今年上半年，忽然一夜之間有很多的一些非我們傳統(tǒng)認(rèn)為的工業(yè)地產(chǎn)這些人開(kāi)始進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，其中很有耳熟能詳?shù)墓?，像萬(wàn)科都進(jìn)入，而且都集中在過(guò)去半年里高調(diào)宣布進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。我剛才提到未來(lái)的工業(yè)用地會(huì)趨收緊，大家希望在還能獲得的時(shí)間里多獲得資源。但實(shí)際上，在我們這個(gè)行業(yè)里面時(shí)間比較長(zhǎng)的人，其實(shí)會(huì)知道，就像李總講的，這個(gè)行業(yè)有一定的壁壘，這里面的壁壘，我們通常把它定義成兩個(gè)重要的壁壘，第一個(gè)是客戶的壁壘——這個(gè)里面的很多客戶都是長(zhǎng)期客戶，他們有一些自己長(zhǎng)期的渠道來(lái)找到這樣的企業(yè)維持關(guān)系，并不是說(shuō)這些客戶不易被別人獲取，但實(shí)際上，如何組成這樣一個(gè)強(qiáng)有力的有經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)做這件事，這是和人有關(guān)的。第二個(gè)壁壘，實(shí)際上我更多想的一個(gè)所謂的國(guó)際資本化的壁壘，因?yàn)楝F(xiàn)在做工業(yè)地產(chǎn)的所有人是否真正做工業(yè)地產(chǎn)？運(yùn)用海外的強(qiáng)有力長(zhǎng)期資本來(lái)做國(guó)際和國(guó)內(nèi)之間的一些資本的切換，我覺(jué)得這才是工業(yè)地產(chǎn)所謂的終極目標(biāo)或者它的精髓所在。對(duì)于很多新進(jìn)入的企業(yè)如何去學(xué)，或者這個(gè)架構(gòu)在進(jìn)入的時(shí)候是否已想好很重要。所以如果這方面的問(wèn)題，很多的一些新進(jìn)入的人并沒(méi)有在里面思考清楚你要做什么，或者你未來(lái)5年10年的計(jì)劃是什么，后面遇到的問(wèn)題會(huì)非常多。在這方面如何吸取這方面的經(jīng)驗(yàn)，還是很重要。
????楊煜：因?yàn)榻裉鞎r(shí)間上的限制，所以就跟大家分享到這里，我們會(huì)后也可以再交流，謝謝各位。
????主持人：感謝各位嘉賓的精彩分享。
????轉(zhuǎn)型意味著升級(jí)，升級(jí)的同時(shí)也是轉(zhuǎn)型的一個(gè)過(guò)程。二者如何相鋪相成，我們馬上進(jìn)入本次論壇的第二場(chǎng)論壇——房企轉(zhuǎn)型升級(jí)之道。有請(qǐng)?zhí)祜L(fēng)證券公司債券融資部董事總經(jīng)理屠建宗、雨潤(rùn)控股集團(tuán)有限公司副總裁陸劍、戴德梁行環(huán)球董事、亞太區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管趙錦權(quán)、戴德梁行高級(jí)董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮。嘉賓主持，戴德梁行南京及杭州公司總經(jīng)理湯耀光。大家掌聲歡迎。
????湯耀光：謝謝各位，剛才在第一個(gè)論壇很多嘉賓談到很多房企都在轉(zhuǎn)型，不管是商業(yè)地產(chǎn)也好，還是物流地產(chǎn)也好，但是很多開(kāi)發(fā)商都在尋找一些新的出路，剛才講到一個(gè)趨勢(shì)，但是在這個(gè)趨勢(shì)里面，怎么能夠?qū)崿F(xiàn)成功，到底里面需要什么一些關(guān)鍵要素，我想今天四位嘉賓是否給我們一些啟發(fā)包括答案。在我問(wèn)問(wèn)題的同時(shí)，如果臺(tái)下朋友有比我更尖銳的問(wèn)題，也歡迎大家寫(xiě)給我，我來(lái)考下我們的嘉賓。當(dāng)然嘉賓與嘉賓之間有不同的觀點(diǎn)，也可以互相交流。
????我先拋磚引玉，我問(wèn)一下蔣總，蔣總剛才給我們分享了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概括，其實(shí)在報(bào)告里面也感受到了，住宅的市場(chǎng)確實(shí)走到了一個(gè)困難之處，我想蔣總跟很多開(kāi)發(fā)商在合作，也可能會(huì)察覺(jué)開(kāi)發(fā)商做住宅的開(kāi)發(fā)也在找住宅以外的出路，你的身邊是否有這樣的朋友。
????蔣尚禮：有過(guò)這樣一句話，做房地產(chǎn)好過(guò)印鈔票，印鈔票太慢了。最近大家講的話題有點(diǎn)轉(zhuǎn)變，因?yàn)槠髽I(yè)做大了，特別是當(dāng)時(shí)講出這話的人，公司有一定的規(guī)模?，F(xiàn)在講是否持續(xù)，比如有的開(kāi)發(fā)商一年高峰的時(shí)候可以做幾十個(gè)，到處跑，這個(gè)企業(yè)到今天你說(shuō)我把錢(qián)賺夠了，不干了，行不行？不行，你下面有很多人。你想轉(zhuǎn)行從零開(kāi)始也不現(xiàn)實(shí)，不是自己的本行?，F(xiàn)在很多人的困惑，我既不能放棄房地產(chǎn)，但是在房地產(chǎn)里面如何轉(zhuǎn)型，變成一個(gè)相對(duì)可持續(xù)的房地產(chǎn)公司，怎么樣在未來(lái)十年二十年以后變成一個(gè)香港的新鴻基。其實(shí)有一條非常重要，成功的開(kāi)發(fā)商在于他能控制現(xiàn)金流，這塊做的非常好，哪怕市場(chǎng)不好的時(shí)候，他們有一些穩(wěn)定的收入，這個(gè)如何來(lái)做？看新鴻基，大概53%的收入來(lái)自于租賃。47%來(lái)自物業(yè)的銷(xiāo)售。從這個(gè)里面，我們看到就算市場(chǎng)波動(dòng)一點(diǎn)，像去年香港市場(chǎng)銷(xiāo)售慢下來(lái)，為什么還可以保持每年的利潤(rùn)率這么高？主要靠這塊。這里面必須有一個(gè)過(guò)程，從這個(gè)里面引進(jìn)到國(guó)內(nèi)里面去，首先從第一步究竟哪塊為自己能增加一些相對(duì)比較穩(wěn)定的收入來(lái)源。在國(guó)內(nèi)的稅制里面，不一定能做到，因?yàn)槎愂仗吡恕Ｎ覀儸F(xiàn)在有些做金融類的，這也是一個(gè)方面。關(guān)鍵一條如何保持相對(duì)比較穩(wěn)健的現(xiàn)金流，應(yīng)該看自身的一個(gè)優(yōu)勢(shì)或者能力所在，鋪開(kāi)自己發(fā)展的空間。
????湯耀光：蔣總的話，我概括一下。蔣總提到一個(gè)，住宅地產(chǎn)主要是現(xiàn)金流的開(kāi)發(fā)模式，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商往固定收入包括穩(wěn)定收入的項(xiàng)目去發(fā)展。
????陸總，我想問(wèn)一下，回應(yīng)蔣總的一個(gè)話題，很多開(kāi)發(fā)商以前做地產(chǎn)，開(kāi)始往穩(wěn)定現(xiàn)金流或者穩(wěn)定收入項(xiàng)目去發(fā)展，雨潤(rùn)也算是第一批進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，是不是當(dāng)初考慮進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)有這樣的考慮？希望通過(guò)商場(chǎng)能夠給到集團(tuán)更穩(wěn)定的回報(bào)，更穩(wěn)定的收入。另外有一個(gè)非常有趣的問(wèn)題，我也很想知道，從雨潤(rùn)來(lái)說(shuō)，你們開(kāi)發(fā)住宅、開(kāi)發(fā)商業(yè)，到底實(shí)實(shí)在在能夠帶給集團(tuán)的，從利潤(rùn)上的是本身利潤(rùn)高，還是開(kāi)發(fā)商業(yè)利潤(rùn)高？
????陸劍：坦白的說(shuō)，雨潤(rùn)不是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)最早的一批，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)其實(shí)也就20、30年的歷史，進(jìn)入商業(yè)市場(chǎng)都是通過(guò)住宅進(jìn)入的。我們住宅、商業(yè)、物流都有涉及，有時(shí)候我們有目的而為之，有時(shí)候也是被動(dòng)，當(dāng)然也有企業(yè)的主意，我們的物流地產(chǎn)是依托于我們農(nóng)產(chǎn)品物流，農(nóng)副產(chǎn)品物流等，相對(duì)來(lái)說(shuō)我們更了解我們廠家也好客戶也好如何經(jīng)營(yíng)，如何長(zhǎng)期持續(xù)使市場(chǎng)產(chǎn)生效應(yīng)，企業(yè)通過(guò)物流本身市場(chǎng)繁榮帶給我們其他的商業(yè)方面的利潤(rùn)。但是我們進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，大家都知道住宅地產(chǎn)，很多人覺(jué)得它是房地產(chǎn)里面的小學(xué)生。尤其今天來(lái)看，是不是能掙錢(qián)我們真的不好說(shuō)，但是作為我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的人來(lái)說(shuō)，如果我們現(xiàn)在再去拿地的話，如果單純只做住宅的話，基本上除了舉手以外別無(wú)他法。如果是相對(duì)復(fù)雜的地塊的話，里面還有除了住宅以外的其他業(yè)態(tài)，那么就比較容易在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，有可能相對(duì)比別人耕地的成本取得這個(gè)地塊，給未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供好的一個(gè)前提。但是歸根到底，一定要有主意或者有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)做，像我們的商業(yè)通過(guò)上市公司給商業(yè)地產(chǎn)支持經(jīng)營(yíng)，或者比如說(shuō)現(xiàn)金流比較好的。所以多元化的經(jīng)營(yíng)是必須的，尤其一些所謂科技含量高的，就是有一些不是一般人能看透的，比如物流，要突出自己的優(yōu)勢(shì)。
????湯耀光：陸總剛才提到，現(xiàn)在住宅已經(jīng)不是以往的暴利的時(shí)代，可能有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶給開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)并不低于住宅的開(kāi)發(fā)。但是有一個(gè)問(wèn)題，在營(yíng)運(yùn)上需要一些資金上的支持，除了一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)支持之外還需要一些資金上的支持，所以我也希望這個(gè)問(wèn)題延伸到趙總，你也從事企業(yè)融資的服務(wù)，剛才幾個(gè)嘉賓提到的物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，我們?cè)跇I(yè)內(nèi)都知道它跟地產(chǎn)不一樣，不是馬上快速銷(xiāo)售，快速回爐，需前期投入大量資金運(yùn)作，趙總跟這些開(kāi)發(fā)商接觸，你如何幫助他們解決這方面的困難？錢(qián)很重要。
????趙錦權(quán)：有屠總在，應(yīng)該他來(lái)答這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)樵谶@方面從我們角度去看，第一點(diǎn)我們要看所有開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有一些改變，因?yàn)閺膫鹘y(tǒng)的一些房地產(chǎn)業(yè)他們現(xiàn)在要慢慢開(kāi)始轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)成一些有現(xiàn)金流作為主要的方向。沒(méi)有現(xiàn)金回爐，公司如何生存下去？比如銀行去看，公司要轉(zhuǎn)型的話比如有沒(méi)有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，有了以后看你這家公司有沒(méi)有一個(gè)能力可以去上市或者在市場(chǎng)上可以籌措資金。這些公司一定要找尋一些其他的渠道，找其他的渠道可能最快最好的方法就是找一些合作伙伴，找合作伙伴，因?yàn)楝F(xiàn)在單純是做住宅也不需要，可是如果你要做一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)也好，做養(yǎng)老地產(chǎn)也好，做旅游地產(chǎn)也好，要的土地很大，投資太大，如果單純是一家公司可能還是資金要調(diào)動(dòng)比較困難。
????所以在這個(gè)范疇里面，找一些合作伙伴，這是一個(gè)很好的機(jī)遇，因?yàn)槊恳粋€(gè)公司可能也有一些不一樣，籌資資金的時(shí)候，不同的公司有自己的渠道籌資資金。在這方面可能行業(yè)的合作合資，我相信可以做到類似的事情。現(xiàn)在看市場(chǎng)上有很大的房地產(chǎn)公司和不同的公司合作做地產(chǎn)。
????當(dāng)然如果可以到海外上市最好，可如果他們沒(méi)有這種辦法，在國(guó)內(nèi)還可以發(fā)行一些票據(jù)或者是發(fā)行一些企業(yè)的債券，這也是一種方法，但也要看公司背后的總公司，如何用它背后的房產(chǎn)作擔(dān)保，讓這個(gè)項(xiàng)目放到市場(chǎng)上可以籌資資金。我相信在未來(lái)是可以在這范圍內(nèi)做一些工作。
????我覺(jué)得現(xiàn)在金融的制度上面還沒(méi)有解決好房地產(chǎn)發(fā)行信托基金，去年我們幫杭州開(kāi)源酒店集團(tuán)，這個(gè)酒店因?yàn)閷俾糜蔚禺a(chǎn)，它作為在香港發(fā)行酒店的房地產(chǎn)信托基金在香港上市，如果單純是一個(gè)房地產(chǎn)就比較困難，如果它走產(chǎn)業(yè)渠道就可以跑到香港做房地產(chǎn)信托基金，就可以籌資資金?；I資資金以后，成為上市公司以后，就可以利用籌資資金的通道更多在市場(chǎng)上可以拿到更多的錢(qián)，回到中國(guó)里面可以再投資，幾個(gè)渠道，我相信是未來(lái)的方向。
????湯耀光：雖然這個(gè)問(wèn)題很復(fù)雜，會(huì)后可以進(jìn)一步交流。概括的話，在一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要投入現(xiàn)金比較大的一些房產(chǎn)類型開(kāi)發(fā)里面，可以通過(guò)在境外上市包括在境外去做一些債券，包括進(jìn)行一些信托等等，因?yàn)榧夹g(shù)含量很高要消化。除了看項(xiàng)目本身以外，后面的團(tuán)隊(duì)也很重要，這里插一個(gè)很多話題。很多房地產(chǎn)公司本身沒(méi)有具備某些產(chǎn)業(yè)的一些背景，但是它也想去進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的話，就像陸總提到的，有沒(méi)有可能去找雨潤(rùn)合作，希望通過(guò)雨潤(rùn)背后的一些已經(jīng)完善的團(tuán)隊(duì)包括背景進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，有沒(méi)有這個(gè)可能性？
????陸劍：不太可能，因?yàn)槲覀冋液献骰锇橐话闶腔パa(bǔ)互缺的。
????湯耀光：如果有相應(yīng)的互換價(jià)值是不排除的？
????陸劍：大家是共贏的狀態(tài)，在這個(gè)行業(yè)我們還沒(méi)有看到能和我們一起合作的伙伴。
????湯耀光：這也是可以思考的問(wèn)題。
????陸劍：現(xiàn)在很多基金想用資金進(jìn)入我們公司，但是我們還沒(méi)有考慮，未來(lái)也許有可能。
????湯耀光：我們談個(gè)比較實(shí)在的問(wèn)題：錢(qián)的問(wèn)題，不管是旅游地產(chǎn)，還是酒店通過(guò)海外上市進(jìn)行資金的補(bǔ)充，作為資金方我想問(wèn)屠總，你們?nèi)绾慰创_(kāi)發(fā)商進(jìn)入旅游地產(chǎn)等需要基金支持，公司會(huì)幫助還是有不同的考慮因素？
????屠建宗：首先感謝剛才幾位嘉賓的分享，從投資銀行角度來(lái)說(shuō)，我們歡迎各個(gè)類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目做融資。目前在中國(guó)一刀切的宏觀監(jiān)管的政策可能不實(shí)用，可能我們團(tuán)隊(duì)一直以來(lái)工作重點(diǎn)是幫房地產(chǎn)降低募集成本幫助他們發(fā)展壯大。在過(guò)去兩年中，我們做了很多工作幫助大型和中型的房地產(chǎn)公司做一些監(jiān)管政策上的突破，并且做一些監(jiān)管金融產(chǎn)品上的創(chuàng)新。如我們?cè)谌ツ耆径葞椭患以诙€城市專注于產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)在香港上市，發(fā)改委成功并發(fā)行了企業(yè)債券，企業(yè)成本低于7.5%。所以說(shuō)目前在中國(guó)，大家最近看一些媒體，也陸陸續(xù)續(xù)傳遞出可能會(huì)放寬房地產(chǎn)融資的消息，比如在昨天，微信朋友圈傳的比較瘋的是未來(lái)放寬非上市房地產(chǎn)在交易所發(fā)行的公司債券。在上個(gè)月也是在北京傳來(lái)的消息，就是說(shuō)在可能會(huì)放寬國(guó)內(nèi)A股上市的一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)發(fā)行中票。
????未來(lái)我們希望和戴德梁行和各位探討進(jìn)一步的合作關(guān)系。
????湯耀光：我想很多客戶幫助一些開(kāi)發(fā)商對(duì)這方面的需求還是非常大的，所以我想以后找你的朋友不會(huì)少。剛才說(shuō)資金方面提到了，陸總也提到團(tuán)隊(duì)的方面。應(yīng)該說(shuō)總結(jié)兩個(gè)重點(diǎn)，如果從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)到一些我們所謂的更專業(yè)的包括物流地產(chǎn)也好，商業(yè)地產(chǎn)也好，一些非住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目里面有兩個(gè)重點(diǎn)，一個(gè)是解決團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題，第二個(gè)解決資金的問(wèn)題，我想如果在這兩個(gè)前提都能夠解決的情況下，我想問(wèn)問(wèn)蔣總，在整個(gè)大中華市場(chǎng)都已經(jīng)有非常熟悉了，站在你的專業(yè)角度，有哪些非住宅的地產(chǎn)項(xiàng)目在未來(lái)中國(guó)前景比較看好？也可以給我們?cè)谧呐笥岩粋€(gè)啟示。
????蔣尚禮：我覺(jué)得我們做房地產(chǎn)并不是為了面子好看，我是開(kāi)發(fā)商，其實(shí)我們做地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，最關(guān)鍵是你做這個(gè)業(yè)務(wù)，賺不賺不到錢(qián)，如果賺不錢(qián)，你是銀行還是開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有，對(duì)你的最大目標(biāo)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。回到你剛才問(wèn)的問(wèn)題，在我們行業(yè)里面很有機(jī)遇，他認(rèn)為如果跟萬(wàn)科走就成功，跟誰(shuí)做就成功，不是這樣。往往我們看到很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有意識(shí)到他自身的優(yōu)勢(shì)在什么地方，沒(méi)有發(fā)揮到他利潤(rùn)的最大化，反而倒過(guò)來(lái)賠錢(qián)在玩。比如說(shuō)我們?cè)谑袌?chǎng)里面，有一些環(huán)境保障型用房，看起來(lái)是政府做的事情沒(méi)有利潤(rùn)，看香港的新世紀(jì)也有非常長(zhǎng)的時(shí)間專門(mén)做保障型用房，也掙錢(qián)。如果我有一個(gè)肯定穩(wěn)定的一個(gè)渠道，都能賣(mài)出去，利潤(rùn)肯定能實(shí)現(xiàn)。另外一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)利潤(rùn)可能有可能沒(méi)有，我作為開(kāi)發(fā)商到底選擇哪一種。第二個(gè)問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商走進(jìn)一些誤區(qū)，做綜合體？項(xiàng)目哪里？原來(lái)是很偏遠(yuǎn)的地方，沒(méi)有商業(yè)和辦公氛圍，這也是有一些誤區(qū)。所以我覺(jué)得從這個(gè)里面很多發(fā)展機(jī)會(huì)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)。在我個(gè)人來(lái)說(shuō)是非?？春眠@塊的，但是今天做養(yǎng)老地產(chǎn)必須要找到一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)模式，是什么樣的經(jīng)營(yíng)模式，以養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)掙錢(qián)，或者是以養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目來(lái)掙錢(qián)，如果你能想通這個(gè)方式、能打破這個(gè)方式的話，這塊未來(lái)的業(yè)務(wù)量非常龐大。所以如果說(shuō)有一些開(kāi)發(fā)商在有些城市里是具備做養(yǎng)老條件的，我覺(jué)得大家可以往這個(gè)跨度走，其實(shí)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老的方式跟我們經(jīng)營(yíng)小孩一樣，有非?？捎^的利潤(rùn)。所以這塊我覺(jué)得是我們下一步可以深入研究的一個(gè)方向。
????湯耀光：剛才說(shuō)到一些臺(tái)下朋友的問(wèn)題，本身我有問(wèn)題問(wèn)陸總，我會(huì)把來(lái)賓的一些問(wèn)題放進(jìn)去。第一個(gè)問(wèn)題是我問(wèn)你的，剛才提到整個(gè)現(xiàn)在市場(chǎng)資金比較緊張，在資金緊張的情況下，會(huì)不會(huì)影響到雨潤(rùn)后面的發(fā)展步伐，會(huì)不會(huì)影響到雨潤(rùn)在以后的發(fā)展方向的問(wèn)題。順便把臺(tái)下觀眾的問(wèn)題提出來(lái)，雨潤(rùn)剛剛在杭州拿了一塊地，覺(jué)得杭州和南京哪個(gè)市場(chǎng)更好一些？
????陸劍：我在集團(tuán)不分管資金這塊，我大概講一下我們房地產(chǎn)感受到資金壓力的原因。是在去年我們收成太好了，去年太好了，所以我們每一個(gè)企業(yè)定今年的目標(biāo)，對(duì)今年的預(yù)期都是非常高的，所有的開(kāi)工面積也是很高，假如今年是1.3，開(kāi)工做到1.5，也許今年還會(huì)增長(zhǎng)，今年到今天1.3沒(méi)有做到，可能做20%的幅度，就變成一個(gè)庫(kù)存一下子增了0.7%，資金壓力就增長(zhǎng)了。如果沒(méi)有年初敏銳感到市場(chǎng)的變化，在開(kāi)工等方面做到及時(shí)的應(yīng)變，隨之而來(lái)就是感到口袋緊資金壓力大。我們?cè)谏习肽甓家呀?jīng)意識(shí)到開(kāi)工的面積都在減，其實(shí)沒(méi)有像大多數(shù)非業(yè)內(nèi)人士想的那么緊張。其實(shí)今年跟2012年相比，其實(shí)不差。
????第二個(gè)問(wèn)題，到今天為止南京土地比杭州少，明年會(huì)怎么樣，在南京的朋友也知道，南京的庫(kù)存也持續(xù)增加，但是再增加也沒(méi)有杭州的庫(kù)存高，從住宅的角度來(lái)講，南京比杭州好，但是杭州有很多指標(biāo)是在南京上面，做房地產(chǎn)不只能看今年明年，還要看5年、10年以后。
????湯耀光：希望問(wèn)這個(gè)問(wèn)題的臺(tái)下觀眾可以滿意。目前確實(shí)有不少開(kāi)發(fā)商碰到一些資金的問(wèn)題，這是不可否認(rèn)的情況?；氐酵揽傔@邊，你很愿意跟開(kāi)發(fā)商合作，但是挑選一些開(kāi)發(fā)商的合作，有沒(méi)有特定的要求或者是特別的一些因素，讓大家能夠了解一下。
????屠建宗：一個(gè)好的項(xiàng)目固然是考量的標(biāo)準(zhǔn)之一，中國(guó)并不差錢(qián)，作為一個(gè)投資者而言，我們更多是看重一個(gè)房地產(chǎn)公司保障措施是否做的足夠強(qiáng)，而保障措施反映下面幾個(gè)點(diǎn)里面。第一這家公司是否有一個(gè)公開(kāi)的市場(chǎng)信用評(píng)級(jí)，如果能達(dá)到2A那投資者可能會(huì)內(nèi)部做授信會(huì)容易一些。第二這家公司是否有非常透明的對(duì)外透露，在公開(kāi)市場(chǎng)做過(guò)一些資本項(xiàng)目的融資，如果信息如果透明也能夠非常有效的降低成本。第三財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否足夠健康，總資產(chǎn)凈資產(chǎn)大或小等，這些都是重要的考量因素。對(duì)比一個(gè)特定的房地產(chǎn)公司，通過(guò)一些融資產(chǎn)品渠道，是不一致的。如果它做旅游地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)有不同類型的地產(chǎn)投資基金等看重的東西不一樣。對(duì)于未來(lái)一個(gè)特定的房地產(chǎn)公司，如果要進(jìn)行融資，我們也非常愿意跟戴德梁行做非常可行的客戶化方案，降低融資降本，募集更多的資金。
????湯耀光：屠總說(shuō)了也會(huì)和戴德梁行合作，包括融資等方面，戴德梁行具體是怎么幫開(kāi)發(fā)商做這個(gè)環(huán)節(jié)的，能介紹一下嗎？
????趙錦權(quán)：因?yàn)槲覀兇鞯铝盒惺嵌喾矫婵梢詭椭鸁o(wú)論是開(kāi)發(fā)商也好，信用機(jī)構(gòu)也好，做一個(gè)橋梁的作用。剛才屠總說(shuō)了要看公司本身的企業(yè)帳上怎么樣，第一看房地產(chǎn)收支怎么樣，還有房產(chǎn)的價(jià)值怎么樣，還有我們?cè)谠u(píng)估團(tuán)隊(duì)里面絕對(duì)可以幫助你們。我們公司現(xiàn)在在中國(guó)，我們已經(jīng)有18個(gè)分公司，我們?cè)诓煌念I(lǐng)域里面，我們有一個(gè)比較大的網(wǎng)絡(luò)，可以在不同的城市里面可以把很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)信用機(jī)構(gòu)。現(xiàn)在我們也有一個(gè)融資的團(tuán)隊(duì)做這件事。還有我們也希望幫助開(kāi)發(fā)商做一些作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)里面怎么地位，當(dāng)然他們有自己的團(tuán)隊(duì)，可是由第三方做一個(gè)報(bào)告給他們，他們拿報(bào)告給金融機(jī)構(gòu)絕對(duì)是有好處。還有就是剛才屠總找合作伙伴，因?yàn)橛行r(shí)間找金融機(jī)構(gòu)不是不好，可是成本每一個(gè)機(jī)構(gòu)不一樣，最好還是找一個(gè)很好的合作伙伴。剛才陸總說(shuō)雨潤(rùn)，還沒(méi)有合作伙伴，但是現(xiàn)在很多時(shí)間還沒(méi)有遇到，將來(lái)可能遇到，如何遇到，可能我們的投資團(tuán)隊(duì)絕對(duì)可以幫助他們?nèi)フ覍ぁ，F(xiàn)在我們有一個(gè)另外團(tuán)隊(duì)，做城鎮(zhèn)化的團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在這個(gè)團(tuán)隊(duì)主要是希望可以在一些新的區(qū)域里面做開(kāi)發(fā)幫助政府去開(kāi)發(fā)一些城市，可以作為一個(gè)橋梁，推進(jìn)一個(gè)給雨潤(rùn)，也同時(shí)可以看到很多時(shí)間現(xiàn)在找地是困難的，就算有基金投地也是比較困難，可是你跟政府有很好的合作方向，找一些文化的產(chǎn)業(yè)，找一些旅游產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)，然后和房地產(chǎn)拼合在一起，拿了土地再發(fā)展也是一個(gè)渠道。這方面我們投資團(tuán)隊(duì)或者是我們其他團(tuán)隊(duì)絕對(duì)可以幫我們客戶作為一個(gè)橋梁，推薦給不同的機(jī)構(gòu)，這是我們公司可以做的事情。
????湯耀光：臺(tái)下朋友問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題，是問(wèn)屠總的，我不打算現(xiàn)場(chǎng)讓屠總答的，但是我把問(wèn)題提一下。希望屠總建議一下現(xiàn)在的房地產(chǎn)債券包括股票受益如何，有沒(méi)有推薦的房地產(chǎn)股票？因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題，就暫時(shí)聊到這里，把以下的時(shí)間交給主持人，再次感謝今天的嘉賓。謝謝。
????主持人：再次感謝各位的精彩觀點(diǎn)分享。其實(shí)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)和行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)，一直都是我們關(guān)注的重點(diǎn)，也希望今天我們論壇能夠?yàn)楦魑话衙}區(qū)域發(fā)展融入行業(yè)發(fā)展大潮帶來(lái)一些動(dòng)力和啟示，今天由戴德梁行主辦新華網(wǎng)房產(chǎn)承辦的“轉(zhuǎn)型與機(jī)遇 2014年南京房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)論壇”到這邊就告一段落。
????謝謝大家的到來(lái)，祝大家工作順利、事業(yè)興隆，我們下次再見(jiàn)！
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